¿Externalizar la gestión o hacerlo usted mismo? ¿Estás listo para los inquilinos, aseos y la basura?
No se necesita mucho para convertir un dueño de una casa ordinaria en un propietario. Tal vez usted tiene que moverse, pero quiere mantener su casa y alquilarla. O usted tiene un cambio de fortuna – se casa, recibe una herencia o compra una nueva casa antes de descargar la anterior.

Mientras que mucha gente le encantaría tener una casa adicional para preocuparse, ni siquiera poseen una propiedad de alquiler lo que puede ser un dolor de cabeza. Usted tiene que preguntarse a sí mismo, entre otras cosas:

• ¿Vale la pena colgar esta propiedad?
• ¿Cómo te sentirás con extraños moviéndose en tu querida casa?
• ¿Puede usted, un novato con trabajo de día, poner en marcha el alquiler de propiedad mientras eludes los “Inquilinos del Infierno”?

La respuesta a estas preguntas depende en parte del lugar en sí. Idealmente, está en buen estado, en una parte segura de la ciudad y la hipoteca es barata o está pagada. Eso es porque, cualquiera que sea el motivo de su explotación y el alquiler de una casa – y son muchos – no funcionará si no se trata como un negocio.

¿Puede usted hacerlo? ¿Debería?

El mayor criterio para saber si usted debería incluso intentar de que esto puede ser si su temperamento es adecuado para ser un propietario. “Primero hay que mirarse al espejo y preguntar si tienen el tiempo y el conjunto de habilidades para hacer esto correctamente”, dice Robert S. Griswold, que posee “Griswold Real Estate Management” en San Diego y escribe el programa nacional sindicalizado “Foro de alquiler “columna de InmanNews. Griswold escribió también “Gestión de la propiedad para los maniquíes.”
Además de su obligación para mantener el negocio a flote, las responsabilidades como propietario son:

• Proveer un ambiente seguro, el buen funcionamiento en casa para sus inquilinos. Eso significa, por ejemplo, tener una instalación de cañerías seguras, que el cableado y los aparatos funcionen, las áreas al aire libre y escaleras sean seguras. Esto significa responder con rapidez e informar a un inquilino de una avería o un problema inevitable.

• Publicidad del alquiler, la selección de los inquilinos y el desalojo de ellos.

Si no se puede ver así mismo realizando estas funciones, no significa que no pueda continuar sus planes de alquiler, pues podría ser una de las personas a las que vale la pena pagar una propiedad profesional de servicios de gestión. De hecho, si usted está fuera de la ciudad, tenga en cuenta la decisión tomada, simplemente debe estar en el sitio para gestionar un alquiler. Pero primero, tiene que hacer algunos cálculos básicos:

• Calcule su “nut”. Ese es el costo total de mantener el lugar en marcha, incluidos los pagos de la hipoteca, servicios públicos, mantenimiento, trabajos de jardin, reparaciones y los servicios profesionales que se necesitan, que podrían incluir la gestión de la propiedad, la ayuda de impuestos y un asesor jurídico. Si usted es el que alquila su residencia principal, usted también tendrá que decidir si se alquila amueblado o no. Si deja muebles, estar preparado para que puedan ser dañados o, como mínimo, muestren un cierto desgaste. Los efectos personales, electrónicos, artículos frágiles y cualquier cosa que se preocupan que vayan en depósito cerrado, ya sea in situ o en una instalación de almacenamiento de pago.

• Estimar su precio de alquiler. Un precio de alquiler competitivo refleja tipos de cambio vigentes, por lo que simplemente sumando el coste de la propiedad no es suficiente. Anuncios en los periódicos “Check”, llamar organismos de administración de propiedades y ver anuncios clasificados en línea, tales como Craigslist.org o Realtor.com ’s Move.com para evaluar el precio de las unidades similares en su localidad. Visita algunos para perfeccionar su investigación.

• Comparar la renta que cree que puede conseguir con sus costos. Casey Edwards, co-autor de ” The Complete Idiot’s Guide to Being a Smart Landlord” y “The Complete Idiot’s Guide to Making Money with Rental Properties,” en los que sugiere trabajar las ganancias y los estados de pérdidas: la mejor lista de casos y una más conservadora que incluye todas las cosas que podrían salir mal. Incluso si el plan no pinta bien, puede haber buenas razones para colgar un alquiler que no tenga una ganancia inmediata. Entre ellos: la depreciación de los impuestos protegidos; la posibilidad de obtener beneficios si los valores de propiedad se aprecian, la necesidad de mantener un hogar a un miembro de la familia para su uso posterior; la perspectiva de la peor pérdida sufrida por la venta de inmediato, o el simple deseo de añadir al valor de su patrimonio.

Tres zonas difíciles: Proyección, la ley y el mantenimiento

Si usted está considerando la gestión de su propiedad, tiene que tener en cuenta cómo va a manejar esos tres puestos de trabajo:

 Proyección: La proyección de inquilinos es quizás la tarea más crucial del propietario. Usted puede pensar que su tripa es su mejor aliado para este trabajo, pero hay dos razones importantes esta no es una buena idea:
    -No trabaja.
    -No es legal.
     “Si piensa que usted es un buen juez de carácter, quedese fuera de este negocio “, dice Edwards.” Dirijo una oficina de tiempo de alquiler. Y yo hago la verificación de crédito y estoy sorprendido por los problemas de crédito, en el registro de antecedentes penales. Encontrar la persona perfecta es muy raro. Todo el mundo tiene problemas de crédito en estos días. ”
“Internet está lleno de corredores de datos – empresas prometedoras para realizar verificaciones de crédito o penal en registros de búsquedas. Pero esta es un área no regulada, y la exactitud de estas grandes bases de datos no es buena”, dice Lillie Coney, director asociado del Electronic Privacy Information Center en Washington; los inquilinos afirman haber sido negados de la vivienda por los datos inexactos de las evaluaciones de un corredor. Los propietarios que utilizan estos inspectores también son legalmente responsables en virtud de las leyes de vivienda justa, dice Coney.

Coney dice que un pequeño propietario puede obtener buenos resultados, en vez de, con un formulario de solicitud elaborado con la ayuda de una feria de vivienda de abogado y control de diligencia todos y cada uno de referencia y elemento de información.

Su solicitud de alquiler debe obtener la identidad completa del solicitante, historial de alquiler y la imagen de crédito. Si usted va a realizar una verificación de crédito, darlo a conocer en la solicitud y pedir a los solicitantes para firmar un comunicado de acuerdo a esto.

Edward ofrece consejos adicionales:

• Coincidir los nombres de los propietarios anteriores de un inquilino en contra de los registros evaluadores asociados con la dirección. Si no coinciden, puede haber una buena razón. Pero asegúrese de que un solicitante no está utilizando a un amigo para pasar por el propietario anterior para efectos de una recomendación.
No se conforme con el propietario para comprobar la última de la demandante – llamar por lo menos a dos direcciones, ya que un arrendador puede ser que desee deshacerse de un inquilino difícil.

• Para aprender más sobre inquilinos proyectados, contacte con la “National Apartment Association” y ver dos sitios destinados para los propietarios “MrLandlord” y “Alquiler de viviendas en línea”, que también ofrece un servicio de detección.

 La ley: las leyes del propietario-inquilino varían de estado a estado. Algunos estados de inclinación hacia los otros propietarios, – de California, sobre todo – hacia los derechos de los inquilinos. Algunos municipios tienen necesidades, también, y lo regula la ley federal como un trato justo para los inquilinos y con los requisitos de Ley de Discapacidad. Entre las consideraciones jurídicas:

• la ley requiere tratar a todos por igual, así que establezca los criterios para aceptar o rechazar a los solicitantes y los aplicará de manera uniforme. Escriba su política. ¿Qué problemas se contará en contra de un inquilino en su mente? ¿Qué cosas puede usted pasar por alto? ¿Cómo se tiene en cuenta los inquilinos con una historia de la deuda? Aténgase a las reglas sin excepciones.

• Si rechaza a alguien con la base de la información que recibe de un servicio de detección o los datos del corredor, hay que revelar a la demandante exactamente cuál era el problema y cómo se enteró de ella.

• Mantenga las solicitudes de varios años para que pueda demostrar, si es necesario, que tiene una política para los solicitantes de detección y que se aplican con justicia. Al descartar las solicitudes de edad, tritúrelos – especialmente aquellos con los números de Seguro Social y otras de información personal.

Su estado puede requerir que usted pague intereses sobre los depósitos de los arrendatarios de seguridad.

 Mantenimiento: En cuanto al mantenimiento de la propiedad, si está a mano, vaya hacia él. Sólo recuerde que llegará un momento en que llegarás a un problema que no puede resolver. Usted también es probable que desee tomar vacaciones en algún momento y se necesitan recursos de emergencia para que sus inquilinos puedan ponerse en contacto. Hoy en día, antes de que lo necesite, es necesario establecer una relación con un plomero, un electricista y un carpintero a quien usted puede confiar para saltar en cualquier momento.

Si incrementa su renta al mantenerse al día con el mercado, “La primera queja que los inquilinos tienen sobre los propietarios es que aumenten la renta, no ponen nada nuevo en la propiedad”,

Outsourcing: Pagar por la paz de la mente

Cuando añades las responsabilidades, hay mucho que decir para la contratación de un profesional. Por ese camino le costará alrededor del 10% de la renta mensual de recogida – una proporción menor de características “high-end” con rentas elevadas.

Evite equipos de carga de menos del 8%, dice Griswold, cuyo libro, “Property Management for Dummies”, contiene una lista de credenciales, servicios y experiencia útiles en la selección de una empresa de gestión.

Entre las preguntas que Griswold le sugiere que pida a la hora de elegir una empresa de gestión de la propiedad son:
• Exactamente, ¿qué servicios proporciona?
• ¿Qué referencias puede darme?
• ¿Ofrece mantenimiento 24 horas?
• ¿Está garantizado (En caso de robo o manejo inadecuado de dinero)?
• ¿Tiene errores y omisiones de seguros (para cubrir la negligencia o errores)?
• ¿Mantiene los fondos de cada cliente en una cuenta bancaria separada en lugar de una única cuenta que contiene los fondos de todos los propietarios? (Esto es especialmente importante si va a estar fuera del estado y no pueden ejercer una supervisión estrecha.)

 El manejo del dinero
No importa quién gestiona su propiedad, usted tendrá que mantener los registros de alquiler de la empresa aparte de sus cuentas personales. Eso es más fácil con una herramienta de software financiero como “Quicken” o “Microsoft Money” (creado por el propietario de MSN Real Estate).

“Puede deducir los intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y los gastos relacionados con el funcionamiento y el alquiler de su unidad, tales como servicios profesionales (limpieza, pintura, contabilidad, gestión de la propiedad, la atención de patio), suministros (pintura, equipo, madera, electrodomésticos) y viajar en el servicio del cuidado de la propiedad”, dice Phoenix CPA Murray Kanefsky.

Otros consejos:

• No es recomendable crear ahorros y cuentas corrientes dedicados para su negocio de alquiler. Si usted es dueño de la propiedad a través de una LLC, una cuenta por separado pueden ser mandatory.

• Si usted alquila lo que ha sido su residencia principal, tendrá que considerar el establecimiento automático de facturas de pago y no tener las facturas u otros documentos financieros enviados a esa dirección.

• Ponga las aportaciones mensuales en una cuenta para las reparaciones, los nuevos aparatos, el mantenimiento y los impuestos. “Si necesito una nueva caldera o una reparación en  el techo, es bueno para poder sacar la cantidad desea del dinero que se ha reservado para ese fin”, dice Edwards.

• Nunca se mezclan los ingresos de alquiler con sus fondos personales. Aprender de la ley en su estado sobre el manejo de los depósitos de los inquilinos. Algunos estados requieren una cuenta de garantía bloqueada especial. Si no, mantener el dinero en una cuenta de ahorros separada.

• Si su estado requiere que los intereses pagados sobre los depósitos de los inquilinos, hay que aprender cómo y cuándo calcular, y,  a continuación, decidir si usted va a pagar al inquilino mensual o dejar que se acumule hasta que regrese el depósito.

Cuando la emoción se ha ido
La posibilidad de desalojar a un inquilino es la pesadilla que se cierne en el fondo de cada inquilino. Hacer la selección correcta y que sea seguro. Sin embargo, de vez en cuando las cosas van mal.” Si tiene que desalojar, no lo haga usted mismo, es mejor el uso de un abogado que especializado en el área”, Griswold aconseja.

Consulte con el abogado si el inquilino lleva un mes de retraso en el alquiler y siga las orientaciones que le den, ya que las leyes son bastante específicas sobre sus obligaciones en este punto y el profesionalismo es crucial.

“El punto es, que tienes que ser capaz de sonreír, respirar hondo y caminar hasta el individuo que tal vez no le haya pagado más de dos meses de alquiler, sea cortés y amable,” dice Edwards.
Si los derechos de propietario le mantienen despierto durante la noche, pues un mal inquilino se le ve la diversión a distancia, si tiene que cavar más profundo y más profundamente en sus ahorros para apoyarla -  es el momento para vender si es posible.
Fuente: http://realestate.msn.com

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